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必威体育betway:利率上升 美房地产市场存隐忧

时间:2024-03-02   | 来源:必威体育betway平台 作者:必威betwayapp 浏览次数:8次

  美联储最新发布的会议纪要再次加强了今年3月暂不降息的预期,利率处于高位使成本居高不下,这对美国住宅地产和商业地产形成压力。

  美联储1月货币政策会议纪要显示,联邦基金利率可能已达峰值,但过早放松货币政策立场存在风险。与会官员认为近期通胀率在回归目标水平方面“取得了重大进展”。但也有一些官员指出,这仅仅反映短暂好转,一旦消费者支出高于预期、借贷成本下降或金融环境过于宽松,通胀放缓趋势可能会停止甚至逆转。

  这再次向市场暗示,美联储难以如此前预期在3月启动降息。事实上,美联储去年暂停加息后,市场高度关注降息何时开启,但美联储官员已在多个场合表示他们并不急于行动。

  美联储将于3月19日至20日召开下一次货币政策会议。芝加哥商品交易所数据显示,截至21日,市场预计3月美联储维持利率不变的可能性高达93%,首次降息可能发生在6月。一些交易员预期,美联储今年降息幅度将低于90个基点,不到1月预期的一半。

  美国抵押利率曾在去年10月短暂突破8%,升至20年高点。去年第四季度以来,市场预期本轮加息周期将结束,利率随之开始下滑。但随着数据陆续公布,市场预期又发生变化,投资者预计美联储或推迟降息启动时间,利率扭头上升。

  美国《抵押新闻日报》22日公布的追踪数据显示,截至当天的一周,30年期固定抵押平均利率进一步攀升至7.16%,创两个月来最高。房地美另一项追踪30年期固定抵押平均利率的指数也攀升12个基点。抵押银行家协会(MBA)2月21日的数据显示,截至2月16日当周,美国30年期固定抵押合同利率上升19个基点,至7.06%,自去年12月初以来首次跃升至7%以上,也是自10月以来的最大单周涨幅。由于利率维持在高位,成本居高不下。

  美国房贷成本已大幅攀升,房价之所以下降幅度不大,主要是供应短缺所致。但房贷利率的高企,对美国房地产市场复苏的信心仍有影响。

  分析人士认为,即将进入关键的传统春季销售旺季,房贷利率创下两个月新高、未能延续去年四季度的降势,这可能会让买家和卖家选择观望。

  MBA的数据显示,截至2月21日的一周,抵押申请量环比降幅超过了10%,再融资申请量也环比下降了11%。房地产信息和交易网站Redfin发布的购房者需求指数2月迄今下跌了18%。

  美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯·伊恩表示,美国经济正在创造大量就业机会和薪资增长,但抵押利率过高大大削弱了很多美国家庭的负担能力。长期购房需求由就业情况所决定,但购房时机取决于抵押利率和待售房屋库存。

  MBA副总裁兼首席经济学家迈克·弗拉坦托尼表示,潜在购房者对利率变化相当敏感。由于房屋供应受限,更高的利率和房价都增加了购房的负担能力。

  数据显示,1月成屋销售同比下降1.7%。截至1月底,有101万户待售房屋,较2023年同期有3.1%的上升。按照目前的销售速度计算,需要约3个月的时间消耗掉市场上的供应量,低于5个月的库销比,表明市场供应仍然紧张。

  NAR报告称,由于购房环境相对严峻,多使用购房而非现金购房的首次购房者数量有所下降。1月新购房者比例降至28%,低于去年12月的29%和去年1月的31%,这表明目前许多美国人负担能力下降,面临被挤出市场的挑战。

  Redfin经济研究主管仍然预计,未来几个月美国房地产的交易量应该会有所增加,部分原因是销售旺季即将到来,部分原因是人们越来越习惯高利率。“我们预计,随着通胀缓解以及美联储最终开始降息,按揭利率将在春季晚些时候开始下降。”

  与住宅市场不同的是,在经历疫情冲击之后,美国商业地产市场近年持续低迷,空置率不断上升,新租业务和续租业务较疫情前出现明显下滑。房地产公司高纬物业的一项研究发现,截至去年年底,全美约有五分之一的写字楼处于空置状态,甚至连洛杉矶和休斯敦这样的大城市,写字楼的空置率都达到了25%。

  国际货币基金组织在一篇博文中表示,美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌,自2022年3月美联储加息以来已下跌11%。据地产机构Real Capital Analytics的数据,美国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约20%。摩根士丹利房地产投资信托股权分析师预测,写字楼物业的价格从峰值到谷底的跌幅约为30%。

  随着美国商业地产价值的下滑,风险正在显现。据MBA的报告,银行持有的商业地产债务中,今年有4410亿美元到期。

  商业地产的疲软给美国银行系统带来巨大压力。2月初,去年收购签名银行的纽约社区银行的股票被疯狂抛售,重新引发了人们对地区机构的担忧。

  马拉松资产管理公司董事长布鲁斯·理查兹说,美国规模较小银行的商业地产违约率可达8%至10%。

  据彭博社报道,去年12月发布的一份关于美国银行业脆弱性的报告显示,如果商业地产违约率达10%,将额外产生约800亿美元的银行业损失。

  分析人士认为,美国商业地产引发的动荡可能并不会升级成为系统性风险。但地区银行与商业地产之间的紧密联系,可能会削弱这些银行向家庭和小微企业提供的能力。这无疑会导致信贷规模下降,长期看会拖累经济增长。

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